Der erste Eindruck kann täuschen, gerade auch beim Immobilienkauf. Wer nicht die Katze im Sack kaufen will, sollte daher gut vorbereitet in die Besichtigung gehen, genau hinschauen und so möglicherweise teure Überraschungen vermeiden.
Text: Stefanie Hutschenreuter
Der Garten wirkt gepflegt, die Sonne fällt durch bodentiefe Fenster, und die Küche ist modern ausgestattet: Auf den Fotos im Exposé sieht es so aus, als sei das Traumhaus bereits gefunden. Doch als der Makler die Haustür öffnet, zeigt sich, was die Kamera verschwiegen hat: Der Keller riecht muffig, Verkehrslärm ist zu hören, und das in die Jahre gekommene Bad müsste dringend saniert werden.
Professionelle Immobilienfotos zeigen nur einen Ausschnitt der Wirklichkeit. Deshalb sollte vor dem Kauf eines gebrauchten Hauses stets eine gründliche Besichtigung stehen. Wer sich gut auf den Termin vorbereitet, mit geschultem Blick durchs Gebäude geht und die richtigen Fragen stellt, kann sich Geld und Ärger ersparen.
To-dos vorab
„Als Allererstes ist es wichtig, den finanziellen Rahmen abzustecken“, sagt Tobias Hermanns, Geschäftsführer des Immobilienvermittlers S-Immo Aachen, einer Tochter der Sparkasse Aachen. Zum einen, weil es für die Suche unabdingbar ist, zu wissen, wie viel Haus man sich überhaupt leisten kann. Zum anderen bringe ein Vorgespräch mit dem Geldgeber auch Vorteile gegenüber Mitbewerbern, wie Hermanns erläutert: „Wenn man ein gutes Haus gefunden hat, kann man mit einer vorläufigen Finanzierungsbestätigung in der Hinterhand schnell zusagen.“
Sich frühzeitig um die Finanzierung zu bemühen, empfiehlt sich auch, weil sich die Bearbeitungszeiten von Immobilienkrediten im Vergleich zu früher verlängert haben, denn Geldinstitute prüfen heute intensiver die Tragfähigkeit einer Finanzierung, auch wegen strengerer gesetzlicher Regelungen.
Generell ist es ratsam, bei der Ermittlung der individuellen Finanzierungsgrenze auf Nummer sicher zu gehen, selbst wenn das Eigenheim dann vielleicht kleiner ausfällt. Nicht unterschätzen sollte man auch die beim Kauf anfallenden Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerprovision. Bis zu 12 Prozent der Kaufsumme können diese Zusatzkosten ausmachen. Außerdem empfehlen Experten einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben.
Eigene Wünsche ausformulieren
Zu einer guten Vorbereitung gehört auch, sich seiner Wünsche und Bedürfnisse bewusst zu werden. Wie viele Zimmer muss die Immobilie bieten? Ist ein Büro oder ein Garten gewünscht? Soll es ein frei stehendes Einfamilienhaus sein oder reicht ein Reihenhaus? Fachleute raten, mit den Familienmitgliedern alle Vorstellungen auszuformulieren und gemeinsam Prioritäten zu setzen. Es schadet nicht, die Hauptpunkte schriftlich festzuhalten und als Checkliste zur Hausbesichtigung mitzunehmen.
Eine gründliche Hausbesichtigung vor dem Kauf ist auch deshalb wichtig, weil in nahezu allen notariellen Kaufverträgen von Bestandsimmobilien die Sachmängelhaftung ausgeschlossen wird. Käufer übernehmen das Haus „wie gesehen“ oder „wie es steht und liegt“. Tauchen nach dem Verkauf bauliche Schäden an der Immobilie auf, ist dies nicht mehr Sache des Verkäufers.
Einzige Ausnahme: Wenn der Verkäufer arglistig Mängel verschwiegen oder bewusst falsche Auskünfte gegeben hat, lässt sich der Kaufvertrag trotz Gewährleistungsausschlusses anfechten oder Schadensersatz fordern. „Aus diesem Grund rate ich dazu, bei der Besichtigung immer konkret nach Mängeln zu fragen, am besten vor Zeugen. Zum Beispiel: Ist der Keller feucht? Gab es Rohrbrüche?“, sagt Hermanns.
Stimmt die Wohnfläche?
Kostenfallen können auch in den Verkaufsunterlagen lauern, etwa durch zu groß angegebene Wohnflächen. Häufig ist das der Fall, wenn ein Dachboden ohne Genehmigung ausgebaut wurde. Das zu übersehen, kann für Käufer teuer werden. Nicht nur, dass der Kaufpreis dann in der Regel zu hoch angesetzt wird; eine fehlende Ausbaugenehmigung kann auch erhebliche Folgekosten nach sich ziehen, denn um eine nachträgliche Genehmigung zu erhalten, muss unter Umständen nachgerüstet werden, etwa wenn das Dach nicht den aktuellen energetischen Anforderungen entspricht. Noch teurer kann ein Rückbau sein, wenn die Baubehörde keine nachträgliche Genehmigung erteilt.
Zu einer Hausbesichtigung gehört somit immer auch ein Dokumentencheck. Anhand der Bauakte lässt sich ablesen, ob für alle Gebäudebereiche eine Baugenehmigung vorliegt. Kann der Verkäufer die Bauakte nicht vorlegen, lässt sie sich in der Regel bei der örtlichen Baubehörde einsehen. Darüber hinaus sollte man sich den Energieausweis, Schornsteinfegerprotokolle, Versicherungsnachweise, mögliche Teilungserklärungen und Modernisierungsunterlagen anschauen. Sinnvoll ist zudem die Einsichtnahme in das Grundbuch und das Baulastenverzeichnis, um zu erfahren, ob es rechtlich festgelegte Verpflichtungen des Grundstückseigentümers gibt.
Tipps für den Vor-Ort-Termin
Üblicherweise besichtigen Immobilienkäufer mindestens zweimal. Bei der Erstbesichtigung klären sie, ob die Immobilie überhaupt für sie infrage kommt. Die Zweit- und manchmal auch Drittbesichtigung dient dann dazu, das Gebäude genauer unter die Lupe zu nehmen mit dem Ziel, Schwachstellen und Sanierungskosten aufzudecken.
Branchenkenner raten dazu, sich beim zweiten Ortstermin von einem Bausachverständigen begleiten zu lassen, vor allem bei älteren Gebäuden. Der Bauexperte hat das nötige Know-how, um auch weniger offensichtliche Mängel zu entdecken, insbesondere Substanzschäden wie Hausschwammbefall oder Feuchtigkeitsschäden.
Diese fachliche Begleitung bieten beispielsweise freie Sachverständige von Interessenverbänden wie dem Verband Privater Bauherren oder dem Bauherren-Schutzbund. TÜV, Dekra und GTÜ führen ebenfalls Gutachterlisten. „Auch wir bei der Sparkasse Aachen haben Sachverständige, die eine solche Kaufbegleitung durchführen“, erklärt Hermanns.
In der Regel erstellen diese Bauprofis kurze Stellungnahmen mit einer Werteinschätzung, die allerdings nicht von Behörden und Gerichten anerkannt werden. Die für diese Zwecke benötigten Vollgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sind im Allgemeinen wesentlich umfangreicher und kostenintensiver.
Auf Details achten
Grundsätzlich empfiehlt es sich, bei Tageslicht und in Ruhe zu besichtigen und auf Details zu achten. So können kleine schwarze Körnchen oder Flecken an Fußleisten auf einen Befall mit Mäusen hinweisen. Risse im Putz sind manchmal Anzeichen für gravierende Mängel in der Statik, abblätternder Putz deutet auf Feuchtigkeit im Mauerwerk hin – aber nicht immer. Die tatsächliche Ursache erkennt nur ein fachlich geschultes Auge. Schäden wie Löcher in den Dach- und Fallrinnen sieht hingegen auch ein Laie. Auch Wölbungen im Dach, die auf ein marodes Gebälk hinweisen, sind kaum zu übersehen.
Einen intensiven Blick sollten Kaufinteressenten den Fenstern widmen. Ein Austausch droht, wenn sie klemmen, undicht oder einfach verglast sind. Aufschlussreich ist zudem der Gang in den Keller: Riecht es modrig oder zeigen sich Salpeterausblühungen an der Wand? Beides weist auf ein Feuchtigkeitsproblem hin. Meist steht im Untergeschoss auch die Heizung. Ist sie älter als 15 Jahre, steht vermutlich bald ein Austausch an. Mit einem solchen Instandhaltungsstau lässt sich oft auch der Kaufpreis drücken.
Interessenten sollten im Gespräch mit Eigentümer oder Makler versuchen, viel über die Immobilie in Erfahrung zu bringen. Warum wird das Haus verkauft? Wie lange stand es leer und warum? Auch mit den Nachbarn zu sprechen, kann aufschlussreich sein. Neben der Checkliste sollte man Besichtigungsutensilien wie Meterstab, Feuchtigkeitsmesser, Handykamera, Stift, Block und eine Wasserwaage dabei haben, die es auch als App gibt.
Tobias Hermanns Rat zum Schluss lautet: „Alle Dinge, die bei der Besichtigung oder auch später besprochen und offengelegt werden, sollten im Kaufvertrag festgehalten sein – zum Schutz beider Parteien.“
„Eine kleine Investition, die Sicherheit bringt“
Michael Eckerl, Bausachverständiger beim Verband Privater Bauherren (VPB), über eine professionelle Hauskaufbegleitung.
starMAG: Wie unterstützen Bausachverständige wie Sie beim Immobilienkauf?
Eckerl: Neben dem Aufdecken bestehender Wehwehchen bieten wir – wenn gewünscht – auch einen Ausblick auf das, was in den nächsten Jahren an Sanierungsaufwand und Kosten auf die Kunden zukommt. Auf dieser Basis wird häufig auch die Finanzierung der Immobilie angepasst.
starMAG: Wann engagiert man Sie am besten?
Eckerl: Wenn ernsthafte Kaufabsichten bestehen. Normalerweise ist das nicht schon beim ersten Besichtigungstermin. Der beste Zeitpunkt ist meines Erachtens, wenn die Käufer die Finanzierungszusage für das Objekt bereits erhalten haben. Dann besteht kein Risiko mehr, Geld für die Begutachtung eines Hauses auszugeben, das wegen fehlender Mittel nicht gekauft werden kann.
starMAG: Wie viel kostet denn eine solche professionelle Kaufbegleitung?
Eckerl: Bei neueren Gebäuden etwa 500 bis 600 Euro. In der Regel bewegen wir uns in der Größenordnung von 800 bis 1000 Euro. Verglichen mit den Anschaffungskosten ist es eine kleine Investition, die nicht im Verhältnis zu dem steht, was eine fachliche Begutachtung an Sicherheit bringt.
starMAG: Kann die Einschätzung des Bauprofis auch bei Verhandlungen mit dem Verkäufer helfen?
Eckerl: Natürlich. Oft sind die Verkäufer bereit, Zugeständnisse beim Preis zu machen, wenn ich sachlich erkläre, welche Sanierungen nötig sind und was das dann voraussichtlich kosten wird. Außerdem nehmen es die Verkäufer mir als unabhängigem Dritten auch nicht krumm, wenn ich Mängel aufzeige. Anders sieht das oft aus, wenn die kritischen Anmerkungen zum Zustand der Immobilie vom potenziellen Käufer kommen.
Foto: Michael Eckerl/VPB; Illustrationen: ChatGPT (KI)